Investimento seguro e retorno garantido no médio ou longo prazo. Essas são as duas máximas do investimento em imóveis que acabaram virando consenso.
Partindo delas é que o mercado imobiliário atrai cada vez mais gente interessada não em morar, mas em ganhar dinheiro. A segurança é o grande atrativo, o desafio é fazer com que o retorno de médio e longo prazo, chegue mais rápido, quem sabe, até mesmo no curto prazo.
Para isso, o imóvel deve ser tratado como um verdadeiro negócio. É preciso estudar os detalhes financeiros para descobrir como obter os maiores lucros sobre o dinheiro que investimos.
Um imóvel para investimento não deve ser visto como bom ou ruim usando nossos filtros normais, ou seja, os que usaríamos para comprar a nossa casa própria. Ele pode ficar numa vizinhança que não gostamos e pode ter uma sala escura em um prédio feio. Em suma, um imóvel para investimento não tem que ser bonito, tem de dar lucro.
Tendo isso claro na cabeça, o investidor pode partir para a escolha. Segundo os especialistas, a Grande Vitória, por conta da forte expansão econômica, vive hoje um ótimo momento para quem quer iniciar na área. Para o consultor imobiliário José Luiz Kfuri, os próximos cinco anos serão de forte valorização, principalmente na capital. "Várias empresas querem ter sede em Vitória, muita gente quer morar aqui e faltam terrenos vagos na capital. É a lei da oferta e da procura. Em mais alguns anos, quem quiser se desfazer de algum imóvel na capital poderá cobrar caro".
O presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo, Juarez Soares, acrescenta a possibilidade de investimento nos imóveis econômicos disponíveis em Vila Velha e Serra. "Nesses dois municípios é possível comprar unidades mais em conta, que dentro de alguns poucos anos se verão com uma bela valorização. O volume de gente com condições de comprar uma casa própria no Estado é grande e tem tudo para crescer", assinala Juarez.
Na Serra, Manguinhos, Jacaraípe e Laranjeiras, são apontadas como regiões com maior potencial de valorização. Em Vila Velha, esse potencial fica a cargo de Itaparica, com a região da Barra do Jucu e com os terrenos próximos à rodovia Leste Oeste, que ligará a Darly Santos até a BR 262.
Outro ponto importante é saber se você vai querer ganhar dinheiro alugando ou vendendo o imóvel. Se for para alugar, o ideal é comprar um imóvel comercial ou um residencial pequeno. "Num apartamento de luxo você não consegue o retorno do investimento. O melhor é o comercial que dá até 0,8% ao mês", diz Kfuri.
Caso você queira vender, um apartamento de luxo pode entrar novamente no portfólio. "Aí vai depender do tamanho do bolso. Se couber um imóvel de R$ 1 milhão para cima, tudo bem. Nessas horas é preciso observar a escassez de área. Comprar hoje uma cobertura na Praia do Canto é um bom investimento, afinal, em mais alguns anos não haverá mais lançamentos e as opções serão poucas. É bom lembrar que essa tática vale para todas as faixas de preço", finaliza o consultor.
Fundo imobiliário pode ser boa opção
A maioria das pessoas já sabe que para virar sócio de uma empresa como Vale ou Petrobras, basta comprar as ações na Bolsa de Valores. Ao fazer essa opção, o investidor torna-se sócio de uma companhia com enormes vantagens competitivas, ganha uma fonte de renda ao receber regularmente dividendos e juros sobre o capital próprio e, se tudo der certo, ainda obtém um retorno com a valorização das ações.
O que muito pouca gente sabe é que também é possível investir em cotas de grandes empreendimentos imobiliários para faturar com as receitas de aluguel e a futura valorização do imóvel. Esse investimento pode ser feito por meio dos fundos imobiliários.
Trata-se de uma aplicação ainda pouco popular no Brasil. Segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), no começo de 2010 havia cerca de R$ 6 bilhões investidos em fundos imobiliários, contra mais de US$ 300 bilhões nos Estados Unidos.
Com a queda das taxas de juros, o número cresça exponencialmente no Brasil. Para quem acha que é hora de começar a retirar parte do patrimônio da segurança de títulos públicos, especialistas dizem que há vantagens em comprar cotas de fundos imobiliários ao invés de adquirir um imóvel para depois vendê-lo ou alugá-lo.
Alguns cuidados
Desconfie. Não acredite em todas as afirmações dos corretores sobre o potencial de valorização do imóvel. Estude os detalhes de maneira autônoma e não se esqueça de que a valorização futura pode ser muito inferior à valorização passada.
Potencial. Um imóvel mais barato e simples tem um potencial de valorização muito maior do que imóveis de luxo. Se a ideia é investir, talvez seja melhor comprar cinco quitinetes do que um apartamento de luxo. Um imóvel que vale R$ 2 milhões dificilmente vai valorizar no ritmo de 20% ao ano. Mas uma quitinete que custa R$ 50 mil hoje, se crescer nesse ritmo, pode valer R$ 124 mil em cinco anos. Pode parecer um valor alto, mas é mais provável que alguém pague por ela esse valor, em cinco anos, do que os quase R$ 5 milhões pelo apartamento.
Na planta. Se você pretende adquirir um imóvel na planta, pague um preço com desconto substancial em relação ao preço que seria pago por um imóvel parecido já pronto. Imóveis na planta têm embutido o risco de o empreendimento não ser construído: portanto, é preciso pagar menos para aceitar esse risco. Pague à vista porque o desconto pode ser ainda melhor.
Financiamentos. Cuidado com os planos de financiamento direto pela construtora. Em especial, cuidado com os planos que oferecem entrada baixa e prestações mensais baixas, e as chaves a serem pagas daqui a vários anos com a correção por um índice específico. As pessoas normalmente se preocupam com o curto prazo: se a entrada e as prestações estão "em conta" e são suportadas pelo orçamento mensal, elas nem se preocupam com a dívida remanescente a ser paga daqui a três anos. Mas, dependendo do índice de correção, a dívida aumentar.
Idade. Prefira imóveis que tenham entre três e dez anos de vida. São razoavelmente novos, sem problemas estruturais, e você não tem que pagar a mais apenas por estar adquirindo um imóvel novo.
As vantagens do fundo imobiliário
Imposto. Quando alguém aluga um imóvel, paga à Receita Federal até 27,5% do lucro obtido a título de Imposto de Renda. Já no fundo imobiliário, há isenção de IR para rendimentos pagos aos investidores pessoa física com menos de 10% das cotas.
Rentabilidade. Alguns fundos brasileiros deram resultados extraordinários, como o do shopping Higienópolis, administrado pela Rio Bravo, que rendeu 917% entre 1999 e janeiro de 2010.
Facilidade. Os investimentos do fundo imobiliário são definidos pelo administrador, que, em geral, conta com uma equipe de profissionais especializados em encontrar boas oportunidades no setor.
Diversificação. Ao comprar um fundo imobiliário, o investidor pode adquirir cotas de vários imóveis. Desde 2009, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) permite que os fundos comprem também partes de empreendimentos, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário, CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e FIDCs (fundos de investimento em direitos creditórios) imobiliários.
Taxas. A maior parte dos fundos imobiliários cobra taxa de até 0,5% ao ano dos cotistas. O percentual é baixo, mesmo se comparado ao de investimentos de pouco risco, como fundos de renda fixa ou DI.
Burocracia. Os fundos imobiliários brasileiros são regulados pela CVM, que se encarrega de fiscalizar a atuação do gestor e pode puni-lo em caso de mau cumprimento das funções. Já ao comprar um imóvel, o investidor arca com o custo da transferência do bem, imposto municipal pela transferência e, quando quiser se desfazer do imóvel, muito provavelmente vai arcar com uma comissão de 6% de seu valor que será paga ao corretor.
Investimento. Ao comprar cotas de um fundo, o investidor terá, em geral, de fazer um investimento mínimo de R$ 5 mil ou R$ 10 mil.
Fonte: Gazeta Online
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