Fonte: O Dia
As dúvidas mais frequentes no preenchimento da declaração do IR (Imposto Renda) se referem a compra e venda de imóvel, à vista ou financiado, e aos rendimentos mensais com locação comercial e residencial. O valor do imóvel que deve ser informado no acerto de contas com o Leão lidera o ranking de questionamentos. Mas especialistas ressaltam que, a cada ano, a Receita Federal torna o preenchimento do formulário mais simplificado para contribuintes.
Segundo o advogado André Luiz Junqueira, da Schneider Advogados, o valor do imóvel que o contribuinte tem que declarar é o que está na escritura. Mesmo que o contribuinte tenha feito melhorias, além da própria valorização.
Na hora da venda, se consta na escritura R$ 150 mil e o imóvel foi vendido por R$ 200 mil, o contribuinte terá que pagar ganho de capital sobre a diferença (R$ 50 mil). Nesse caso, a alíquota é de 15% — R$ 7.500. No entanto, se o contribuinte comprar outro imóvel residencial, que seja único, em até 180 dias, não vai precisar recolher.
“Caso o trabalhador tenha vendido o imóvel e não adquiriu outro, ele deverá recolher o imposto e dar baixa na declaração, já que no documento do ano anterior constou o bem imóvel, e informar o montante em rendimentos”, orienta Junqueira. Ele lembra que as transações imobiliárias têm valores elevados, por isso é importante preencher corretamente a declaração do IR para não ter que pagar multa.
Quando o assunto é locação de imóvel, o contribuinte tem que declarar os rendimentos adquiridos com o aluguel, mesmo que seja a única fonte de renda. Junqueira lembra que, nesse caso, existem despesas que podem ser abatidas (Artigo 50 do Decreto Federal 3.000/99). Entre elas, estão as extraordinárias de condomínio, como embelezamento da fachada e modernização do elevador, além do IPTU.
“São despesas de responsabilidade do proprietário. Se o aluguel é de R$ 1 mil, as despesas com embelezamento foram de R$ 300 e com IPTU, de R$ 500, o contribuinte teve apenas R$ 200 de rendimentos, que, somados a outras rendas, vai enquadrá-lo em uma alíquota para recolhimento mensal, por meio do Carnê-Leão”, explica Junqueira.
A chefe do Departamento Jurídico do Secovi Rio, Solange Santos, lembra que quando o inquilino é pessoa jurídica, a retenção do imposto mensal é feita por ele. “O proprietário vai receber o aluguel já com a dedução do IR. No acerto anual, o dono do bem vai informar os rendimentos e o valor, que foi recolhido pelo inquilino aos cofres da União”, diz Solange. Não importa se o imóvel é comercial ou residencial.
Mutuário deve declarar o empréstimo habitacional
Mutuários que precisam acertar as contas com o Leão — com rendimentos tributáveis acima de R$ 17.215,08 — devem declarar o financiamento anualmente. Segundo o diretor de Assuntos Técnicos do Sindicato Nacional dos Auditores-Fiscais da Receita Federal do Brasil (Sindifisco), Luiz Benedito, no primeiro ano de financiamento, é preciso somar valor da entrada e as prestações pagas no ano.
Para um contrato em que o imóvel custou R$ 200 mil, por exemplo, com entrada de R$ 30 mil e parcelas de R$ 1 mil, o mutuário terá que informar à Receita o valor de R$ 42 mil — entrada mais 12 parcelas de R$ 1 mil. A cada ano, o montante será somado com as novas parcelas. No ano seguinte, o valor que deve ser informado é de R$ 54 mil.
Em algum momento, haverá diferença entre o valor da escritura, que deve ser colocado no item descrição do imóvel, com as parcelas pagas, já que nelas existem os juros embutidos. A advogada Elouise Sant’Angelo Figueiredo, 29 anos, informa todo ano o que paga com o financiamento habitacional: “Faço tudo certinho para não cair na malha fina na hora do cruzamento de dados na Receita”.
Tarefa para imobiliárias
As empresas do segmento imobiliário ganharam mais uma atribuição — a Dimob (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias), que deve ser entregue sempre no último dia útil de fevereiro à Receita Federal. No documento, devem constar todas as transações imobiliárias ocorridas no anterior.
Segundo o Secovi Rio, a empresa que não encaminhar a Dimob ou que entregá-la após o prazo será multada em R$ 5 mil por mês-calendário. Para mais informações, basta acessar o site da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br).
O Secovi Rio lembrou ainda que, de acordo com a Instrução Normativa SRF nº 995/2010, para entrega da Dimob, a partir do ano-calendário 2010, é obrigatória a assinatura digital efetivada mediante utilização de certificado digital válido.
“As empresas do ramo imobiliário têm que estar sempre atenta às modificações. Recentemente, entraram em vigor novas regras da Lei do Inquilinato, por isso temos que ter um departamento jurídico competente para atender aos clientes pessoas físicas e jurídicas detentores de imóveis”, explica o vice-presidente de Locação do Secovi Rio, Antonio Paulo Monnerat.
Confira algumas isenções de ganho de capital que a Receita concede
Quem faz permuta de imóveis residenciais e na transação recebe uma diferença não precisará recolher ganho de capital — que representa 15% sobre a diferença —, desde que a negociação seja feita no prazo máximo de até 180 dias.
A venda ou compra de imóvel residencial em construção ou na planta também está isenta do recolhimento de ganho de capital, desde que seja o único imóvel residencial.
O contribuinte que vende imóvel residencial privativo e adquire imóvel residencial em condomínio fica isento de imposto sobre a renda, desde que, no prazo de 180 dias, aplique o produto da venda na aquisição de sua parte de imóvel, localizado no País, pertencente a condomínio.
Não se aplica a isenção de ganho de capital na hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já contratado pelo contribuinte.
A venda ou aquisição de terreno também não está livre do recolhimento da alíquota de ganho de capital.
A aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento não isenta de recolher o ganho de capital.
Não são isentos os ganhos de capital decorrentes da alienação de um ou mais imóveis residenciais, cujos recursos são utilizados na construção de outro.
Se o contribuinte tem um imóvel e resolveu alugá-lo porque foi transferido de emprego para outro estado terá que pagar imposto sobre o rendimento do aluguel, mesmo que tenha locado outro imóvel no mesmo valor. O diretor do Sindifisco, Luiz Benedito, ressalta que nesses casos poderia haver uma dedução, como acontece nos gastos com saúde e educação.
No aluguel de R$ 1 mil, por exemplo, somado às outras fontes de renda do contribuinte, ele se enquadra na alíquota de 27,5% — R$ 275 de imposto —, então ele só receberia R$ 725. Mas continuaria pagando o aluguel de R$ 1 mil porque foi transferido do empreg
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